“以房养老”能否破解养老难题？

　　61岁的董国玉老人的养老问题曾一度是令人犯愁的事儿。他患有神经性“舞蹈症”，靠女儿资助，他住进了大连市甘井子区辛寨子养老服务中心。后来，女儿委托养老服务中心把董国玉老人空着的房子出租出去，用房子的租金交老人在养老服务中心的生活费。像董国玉这样将房子出租来补给养老生活费的老人，在如今的大连慢慢多起来。

　　近日，民政部副部长窦玉沛表示，由于我国社会保障体系建设有一个过程，资金和服务都可能存在某种短缺，今后，“以房养老”不失为一种自我保障的选择。

　　“以房养老”的多种模式

　　据了解，“以房养老”的具体模式分为20多种，分为金融保险模式和非金融保险模式。金融类保险模式如倒按揭、售房养老、房产养老寿险，而非金融类保险模式如房产置换、租换、基地养老等模式。

　　广义上的“以房养老”，是指通过出售、出租、抵押、资产转换等各种金融或非金融的方式或手段，通过对所拥有住房的价值、使用价值或空间场所的时间或空间的转换，最终能够带来一定的资源流入以资养老的行为，都可称“以房养老”。

　　“以房养老”在欧美国家，以“倒按揭”或“住房反向抵押贷款”为主，即专门拥有产权房的老年人可以将自己的房屋产权抵押给如保险公司等相关机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋。在中国，今年4月，受建设部委托，太平洋寿险承担的“住房反向抵押贷款保险产品行业应用研究”课题组完成市场调查，并提出了其在行业中的应用模式。专注于“以房养老”业务研究与实践的幸福人寿正在筹建开业，有望先一步试水“以房养老”。它的运作模式是老年人可将自己的产权住房抵押给保险公司，并从保险公司那里获取养老金，直至终身。

　　而在上海市公积金管理中心则推出“以房养老”试点的两种模式，一是“以房自助养老”协议，采取的基本模式为：65岁以上老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。而通过“以房养老”收来的房源将作为廉租房，以增加上海廉租房实物配租的房源。另一种就是令保险机构颇感兴趣的“住房反向抵押”，也就是“倒按揭”模式，它并不改变房屋的产权人，而是指老年人向保险公司、银行等金融机构抵押自住房产的产权，金融机构根据对老人年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值折损情况等进行综合评估，按月或年支付定量的保险金，一直延续到老人身故。金融机构可以在老人身故后正式获得房屋的产权，用于销售、出租或者拍卖，同时享有房产的升值部分。

　　而民政部副部长窦玉沛曾解释过“以房养老”的几种方式：一种方式是老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到他病故后，剩余的部分交给他的继承人；一种方式是“以房换养”：有些老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，他的房子由福利机构出租，等他过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”。“以房养老”在辽宁尚处萌动阶段据记者调查，广义上的“以房养老”在辽宁的大连、沈阳这样的中心城市还属萌动阶段，大多是以养老机构代管为主的形式。

　　大连甘井子区辛寨子社区养老服务中心的王淑荣院长告诉记者，在她这家纯民营的养老机构里，依靠亲属帮助出租房子交养老中心生活费的有20多人。而像董国玉老人这样把房子交给养老服务中心管理，就有七八个。甚至有老人要求产权也可以交给院方，只要养老院满足老人住院条件就可以。不过，目前，由于人不算太多，养老中心还可以免费代管。

　　她担心，以后要求她代管出租房屋的老人越来越多，而目前院里缺乏这方面的专业人员，将来最好能有专门机构来代管此类老人的住房收益问题。

　　在大连，还有一些养老机构因为属于事业单位而无权经营老人的住房收益问题，因而希望有机构真正运作“以房养老”的需求还是没有得到满足。

　　早在1987年就进入人口老龄化的大连，每年老龄人口还在以3.2%的速度递增，按照这个速度，到2025年，每4个人中就有一个是老年人，目前有意向进入养老院的老年人数就达10多万，将来“以房养老”的人肯定只多不少。