陈欣 记者梅杉

　　大连日报讯 为了维护消费者在购房过程中的合法权益，减少商品房销售过程中的消费纠纷，市消费者协会昨天发布今年第3号消费警示，提醒消费者在购置商品房时要注意以下10个方面的问题：

　　房屋内室质量争议

　　2007年8月，王某购买了一套三室一厅的商品房。搬进新居后，忧虑、烦恼就接踵而来：房顶漏水、墙壁干裂、水电毛病不断，严重影响家人的生活和工作。王某多次找开发商反映，开发商以各种理由推托。

　　【提示】可找开发商，也可找施工单位协商

　　《消费者权益保护法》规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。”消费者因购买、使用商品或接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。

　　《建设工程质量管理办法》对建设工程质量问题规定得更具体细致：“建设工程自办理交工验收手续后，在保修期限内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修。民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程的保修期为一年，其中屋面防水工程为三年；建筑物的电、气管线、上下水管安装工程保修期为三个月，建筑物的供热及供冷的保修期为一个采暖期及供冷期，室外的上下水管线和小区道路等市政公用工程保修期为一年，施工单位自接到保修通知书之日起，必须在两周内到达现场与建设单位共同明确责任方，商议返修内容。”

　　由此可见，当商品房在法律规定期限内出现质量问题或因此受到损害时，既可找开发商，也可找施工单位协商，如开发商或施工单位不予理睬，可向消协或主管部门投诉。

　　二手房质量争议

　　宋女士看中一处二手房，与房主签订购房合同，办理了过户手续。在装修时宋女士发现卧室的承重横梁有裂痕，找到房主，房主却不承认横梁有问题，并认为该房已经完成了交付手续，应当由宋女士来修复。

　　【提示】原房主难脱其责

　　房屋交付使用后，消费者认为主体结构质量不合格的，可依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，消费者有权退房，给消费者造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。如果该房屋横梁只是一般问题，不影响居住与安全，首先要确定是否属于保修范围。如属于保修范围，消费者可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。广告宣传与实际不符

　　于先生看中一期房，因房屋未交工，只能看相关材料，经售楼员讲解后签订了“商品房购销合同”。交房后于先生发现一加工厂两个冷却装置就在房子的不远处，售楼处负责人表示：该厂即将搬迁，且两个冷却装置只在白天开，不会影响居民生活。于先生入住后发现这两个冷却装置不但白天开，有时晚上也开，发出的噪声让人无法休息。

　　【提示】符合规定的售房广告为有效要约

　　消费者在购房时不要轻信房产广告，购房时应实地考察；对于那些陈述不透彻、避实就虚的广告要格外留心，可以要求开发商将相关内容写入商品房买卖合同，并约定违约责任。符合规定的售房广告为有效要约，是合同的内容，开发商要因此而受到约束，如不能兑现广告中的承诺，则应承担相应的违约责任。区分“订金”与“定金”

　　消费者刘先生交1万元订金购房，次日开发商来电要求刘先生缴纳防盗门入户费、楼宇对讲设备费等，刘先生要求退订金，遭到拒绝。

　　【提示】“订金”可交“定金”别交

　　订金和定金是两个不同的概念，订金可视为一种预付款，一般要退还，除非签订的合同另有规定，开发商收取订金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。消费者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议的约定处理。而定金是一种合同的保证金，如果是给付方违约，将不能收回定金，如果是接受方违约，则应双倍返还定金。消费者在买房前一定要注意《认购书》约定内容，别轻易交所谓的“定金”。

　　精装房内部设施问题多去年6月10日，王小姐花了150余万元购买了一套精装修房。房子交付后，王小姐发现客厅地板颜色深浅不一，油烟机一开就发出隆隆的响声，水管漏水导致餐厅顶部发霉起泡和卫生间墙面发霉。

　　【提示】可以要求修复或赔偿

　　由于墙面严重“破相”导致客厅地板发霉、变黑，开发商应予以修复，同时王小姐可以要求开发商用同样色彩、规格的地板来替换毁损的地板。如果市场上已经没有同样色彩、规格的地板，也可以要求赔偿。因此，消费者购买精装修商品房时，应该与开发商明确装修的内容、使用材料的厂家、品牌、规格及价格，并作为交付使用的标准。延期交房

　　童先生购买一处期房，开发商承诺在2007年10月交房，可直到12月底童先生也未能领到房屋钥匙。

　　【提示】可要求开发商赔偿损失

　　《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”按照这一规定，由于房价的上涨所造成的损失已经超过了约定5％的违约金，童先生如果决定退房，可以要求开发商按照同类地段的市场价赔偿损失。

　　房屋面积“缩水”

　　李小姐购买了一处商品房，合同上显示该房子的车库面积为17.57平方米，交房时，李小姐发现车库内有一排粗粗的排水管，车库净面积只有8.03平方米。

　　【提示】要鉴定合同中约定的面积是否合理，或找专业人士帮忙签订合同

　　消费者对所谓的公摊面积、实际面积的测算方法不是很了解，在购房时为避免“缩水”事件发生，消费者可向开发商索要房管部门测量的房屋面积凭证。市消协提醒消费者在签订合同时，对面积误差处理方式的选择要慎重，还要初步鉴定合同中约定的面积是否合理，如果不确定最好找专业人士帮忙签订合同，以免后患。不顾承诺收款后变脸

　　消费者仲先生欲购买一套商品房，签合同时开发商承诺帮其办理贷款手续。仲先生交付定金及首付款后，请求开发商代办贷款，开发商却表示无能为力。仲先生要求退房退款，开发商迟迟不按约定办理。【提示】开发商违约应退款

　　开发商的行为违反了《消法》中“经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务”和“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息”等条款。经调解，开发商最后退还全部款项。霸王条款

　　消费者闫女士看中一楼盘，签订了“房屋认购书”，缴纳了1万元定金。事后仔细研读认购书发现，其中的一条甚不合理：本认购书签订后7日内，认购人未与开发商签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。

　　【提示】合同不成立，定金应退还

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，如买卖双方不能就某些购房条款达成一致意见，又未在预约中事先约定，此时合同不能成立应属正常，双方均不构成违约，定金应予退还。“进口电梯”变杂牌货

　　张女士去年在沙河口区购置了一套小高层，开发商在合同中注明采用“进口品牌电梯”。新房交付使用后张女士发现，“进口品牌电梯”款式陈旧，空间狭小，比国产普通电梯还不如。张女士找到开发商要求赔偿，开发商以没有约定品牌为由拒绝。

　　【提示】品牌、型号等也要在合同中注明

　　对小区配套、装修材料、室内基本设施等约定不明确，是购房合同中比较普遍的问题，开发商承诺的事项在购房合同中最好都要一一注明品牌、型号、颜色、款式等，还要约定违约责任。

　　另外，消费者购房时还必须查看开发商是否具备“五证、两书、一照”。凡产权不清或产权纠纷尚未了结的商品房，购置时须更加慎重。如消