沈阳“国五条”新政首日 部分无税房源借机提价

  昨日,是沈阳版“国五条”细则落地的第一天,沈阳市房产登记服务大厅作为沈阳二手房交易市场的晴雨表,已明显感受到二手房交易的降温。根据房产新政的规定,沈阳市房产局将继续实施商品房明码标价、一房一价。针对目前少数开发商预售方案报价过高的情况,该局将要求所有待售的商品房重新申报。详细内容

  沈阳“五年且惟一住房”继续免税

  地税部门相关工作人员表示,细则中并未对五年且惟一住房的个税征收政策作出调整,因此满足五年且惟一条件的房屋仍然免征个人所得税。而满五年不惟一住房、不满五年惟一住房、不满五年不惟一住房,按照细则规定,通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的,按转让所得20%计征,无法核实房屋原值的,可按现行核定标准计征。详细内容

“国五条”速递
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沈阳“国五条”细则
  房价控制目标

  新建商品房价涨幅预计低于11%

  预计今年新建商品住房均价不超8338元/平

  沈阳细则

  2013年我市新建商品住房价格控制目标为:新建商品住房价格涨幅低于当年城市居民人均可支配收入实际增幅。

  解读

  如果按照官方机构发布数据,沈阳去年1月至11月份,商品住房均价在5878至6648元/平方米之间;而来自一家研究院的带有“民间”性质的数据显示,沈阳去年商品住宅均价最高的7月份和12月份,其价格均达到7512元/平方米。
   按照沈阳市今年政府工作报告的数据,2013年沈阳城市人均可支配收入的增幅为11%,这意味着沈阳新建商品房价格涨幅今年将低于11%。
   那么,即便按照“民间”数据推算,沈阳今年新建商品住房的均价,也不应超过8338元/平方米。
   实际上,按照相关方面发布的数据,去年1月份新建商品住宅的均价为5878元/平方米;至去年11月份,沈阳新建商品住房均价达到6648元。也就是说,从去年1月至11月,沈阳商品住房每平方米平均上涨770元,增幅为13%。
   2012年,沈阳城市居民人均可支配收入实现26430元,相当于每月2202元。
   假定2013年沈阳城市人均可支配收入增长11%,那么今年沈阳城市人均可支配收入将达29337元,当相于每月2444元。

  住房限购

  从二环内到全市每家“限”两套房

  沈阳细则

  在我市行政区域内,已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同),可再购买1套住房;能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。

  此前政策

  在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内暂时实行居民家庭限购住房套数政策,即:已拥有1套住房的沈阳市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭,在上述区域内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭,暂停在上述区域内向其售房。

  解读

  参与制定政策的业内人士说,根据沈阳市以往的房产政策及国家相关的政策来分析,在未来本市市民二套房的限购区域由过去的二环内,扩大到所有行政区域,包括浑南、沈北等地区。而对于外地市民在沈阳买房,变化同样体现区域的变化,也由过去的二环内扩展到所有行政区域。直观地说,过去已经有两套房的沈阳市民,以前可以在二环外再买房子,而从现在起,可能在沈阳市的任何区域都不能再买第三套房子了。

  保障性住房

  首提严格核查保障房居民家庭收入

  沈阳细则

  各地区和有关部门要抓紧落实保障性安居工程建设用地,确保按要求全部开工建设;配套设施与保障性安居工程建设同步规划、同步实施、同时交付使用;在适合配建公共租赁住房的普通商品住房项目中配建一定比例公共租赁住房;由民政部门牵头,积极推进居民家庭收入核对工作,建立公安、工商、房产等部门信息共享机制,严格准入退出,确保分配公开、公平、公正。

  此前政策

  2011年出台的调控政策指出,保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变用途的,由政府收回,另选地块供应。

  解读

  沈阳保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等。以2012年为例,沈阳市新建地铁惠民新城工程项目(沈北道义大学城)1900套、地铁惠生新城工程项目(沈北新区101国道西)4100套、地铁滨河新城工程项目(南部污水处理厂)4000套。最大的公租房项目丽水新城预计今年入住。对于各个保障性住房项目的门槛、程序、退出等,沈阳市均有明确的规定。此次新政首次提出由民政部门牵头,积极推进居民家庭收入核对工作,建立公安、工商、房产等部门信息共享机制,严格准入退出,确保分配公开、公平、公正,来保证保障性住房确实能改善低收入群体的居住条件。

  个税

  二手房转让20%差额征税

  沈阳细则

  依法执行二手房交易税收政策。税务、房产部门要密切配合,对出售自有住房应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的,按转让所得20%计征,无法核实房屋原值的,可按现行核定标准计征。

  此前政策

  截至去年末,沈阳二手房交易一直按照差额20%计征个税,对不能核实房产原值的房屋,在转让时则执行核定全额1%计征。差额计征和核定全额计证,均是法律允许范围。

  解读

  转让二手房个税政策,仍强调通过交易税收成本,抑制房屋炒卖行为,对转让未满五年的住房,除按差额计征20%个税外,还需缴纳全额5.6%营业税。

  差别化房贷

  二套房首付和利率或上调

  目前多家银行二套房利率上浮10%至20%

  沈阳细则

  银行业金融机构要进一步落实首套住房的贷款首付比例和贷款利率政策,按规定执行第二套(及以上)住房信贷政策;要强化借款人资格审查,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;银行业监管部门要加强对差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的及时制止、纠正;人民银行沈阳分支机构可根据市政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。

  解读

  二套房首付至少六成,贷款利率是至少上浮10%,停止办理第三套房贷款。昨日,辽沈晚报记者从沈城多家银行求证获知,目前有关二套房贷政策没有调整,但随着国五条细则的落地,部分银行已经收紧房贷,首套房贷优惠折扣取消,二套房利率普遍上浮10%至20%,甚至有个别银行已在沈阳地区停办二套房贷业务。目前,沈阳地区是否进一步提高二套房贷首付比例和贷款利率,仍有待观察。

  商品房预售

  报价高于指导价 不发预售许可证

  沈阳细则

  加强商品房预售资金监管;继续实施商品房明码标价、一房一价规定;提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化预售管理。对预售方案报价过高且不接受管理部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,暂不核发预售许可证;由建设部门牵头,房产、土地规划、税务、金融等部门配合,加强房地产企业信用管理;对违法违规的房地产开发企业和中介机构,要依法严格处理。

  此前政策

  2011年出台的调控政策规定,商品住房项目在建建筑单体达到商品房预售许可审批条件时,必须及时报批预售方案,申办《商品房预售许可证》。取得《商品房预售许可证》的,要在预售现场公示批准证件及其他应公示的信息,并对预售的商品住房实行明码标价,对违反相关规定且拒不整改的,关闭其商品房网上备案系统。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行预售,不得进行展销活动。

  土地供应

  开发商拿地 开竣工时间写入合同

  沈阳细则

  2013年住房用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量,一季度公布年度住房用地供应计划;完善土地出让方式,严防高价地扰乱土地市场预期;将商品住房项目规划条件、开竣工时间等要求作为土地出让条件,纳入出让合同;建立中小户型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,中小户型套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。

  此前政策

  2011年出台调控政策规定,2011年沈阳市商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量,保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变用途的,由政府收回,另选地块供应。 详细内容

各方声音

  专家:新政对二环外楼市影响较大

  昨晚,沈阳建筑大学刘亚臣教授向辽沈晚报记者表示,沈阳版的“国五条”细则,对市场会有影响,但影响不会像人们预期的那样大。一方面人们已经经历过多次宏观调控、限购等政策,有一定的心理承受力,即政策性效应有限;另一方面沈阳市场主体仍以刚需为主,结构性确定人们会选择在自己实际需求时购房。 详细内容

  中介:改善性住房 购房成本增加

  芒果不动产运营总监李奉来分析说,沈阳的房产新政对二手房市场的影响不小,尤其将影响二环外的房子的成交量,比如浑南、沈北等地区的房子。总起说来,房产新政首先抑制了投资性购房,其次,对于改善型购房,也增加了买房成本。 详细内容

  市民:连夜咨询中介延迟下班

  昨晚8时30分,位于青年大街沿线的一家瑞家地产中介依旧灯火通明。虽然早已过了下班时间,但是工作人员仍然在耐心解答前来咨询的市民。

  昨晚沈阳市出台“国五条”细则后,就有市民连夜赶到中介进行咨询。 详细内容

省内各市二手房交易情况

   大连版“国五条”细则出台房价涨幅低于收入增幅

   4月1日,大连紧随北京上海脚步,出台了房地产市场调控细则。具体内容为,2013年大连市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。这也是省内首个相关细则。详细内容

  葫芦岛、营口、辽阳、抚顺交易量大幅增长

  2月份葫芦岛市二手房办理过户手续350余件,3月份办理业务量2767件,达到有史以来受理数量最多。
  昨日,记者在葫芦岛市房屋产权监理处办公室吴姓主任处了解到,目前该市还未接到调整个税的指示,在4月底前仍实行原房屋买卖按房屋现值1%收取个税的政策。
  记者走访了多家房屋中介,虽然是工作日,又下着大雪,可是在房屋中介处办理业务和咨询的人们还是挤满了。
  营口、辽阳和抚顺交易量也都出现大幅增长。
  营口市地税局相关工作人员仅表示目前新政策还在制定中,什么时间推出“要根据省里的要求”。

   本溪:高端二手房价格有所松动

  昨日,记者从本溪市房产部门了解到,本溪版的“国五条”细则目前并没有出台。业内人士分析,具体的细则大约会在4月末到5月初正式亮相。
  记者昨日上午走访了本溪市的房地产交易大厅。由于是雨天,前来办理房产交易的市民并不多。
  记者随后走访了两家本溪规模较大的二手房中介机构。工作人员表示,在国家的“国五条”刚刚出台的时候,曾经出现过短暂的二手房集中挂牌出售的情况,“但大部分都是跟风行为,实际成交的并不多,价格的浮动也并不算大。”
  不过,二手房中介工作人员查看了最近五天内的房屋售价后表示,一些相对高端的楼盘均价都在6000元甚至逼近8000元,房主考虑到可能出现的20%个税,往往会选择主动降价。

  丹东:20%税率此前也有征收

  卖房收入20%计征个人所得税在丹东市早已执行。
  记者从丹东市地税局相关处室了解到,丹东二手房交易中早有二手房交易征收个人所得税这一规定。对于144平方米及以下商品房,取得时间超过五年的,卖方个人所得税为(房屋平均市场交易值-原值-相关合理税费)×20%。取得房屋时间不超过五年的,除缴纳个人所得税外,卖方还得缴纳营业税及附加,它由房屋平均交易值×5.6%计算而来。个人所得税只对拥有二套及二套以上住房纳税人征收。
  如果卖方无法提供完整、准确的房屋原始凭证,个人所得税还可以通过房屋平均市场交易值×1%计算。

  鞍山仍按原政策收取个税

  而在鞍山方面,记者得到的说法也是在细则尚未出台前,还是按以前计税,他们税率基本按6.6%收取,但也会根据个别房源买卖情况、使用年限以及买卖房者拥有房屋数量多少等条件进行上下浮动。

  盘锦仍按原政策收取个税

  盘锦目前也仍实行原房屋买卖按房屋现值1%收取个税的政策。详细内容

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