沈阳房产市场年需十几万套新增住房

http://news.nen.com.cn    2013-04-02 10:30    东北新闻网   分享 分享到搜狐微博 分享到网易微博
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  城镇化将给沈阳房产市场带来至少10年的上升期。资料图片

  3月29日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京举行,本报作为东北三省唯一的区域首发媒体深入大会现场采访。大会公布了中国房地产百强企业名单,同时发布百强企业10年发展研究成果。据了解,百强企业近10年的净利润均值增长了近26倍。数据显示,房地产企业已经开始呈现出垄断化的发展势头。同时,记者注意到,榜单上的前10强均以入驻沈阳发展,与会专家表示,这在一定程度上刷新了沈阳房企的格局,同时也将带动沈阳房产市场品质的提升。同时,城镇化发展之下,将在未来10年给房地产业带来机遇期。

  百强企业10年数据分析(大部分)

  百强企业10年净利润值增长近26倍

  近10年来,中国房地产百强企业快速发展,同时,强势企业还纷纷到异地布局。中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全告诉记者,百强企业一方面积极实施产品标准化,实现低成本的异地扩张;另一方面又加强成本管控,有效控制了各项成本费用的增长,让整体盈利质量领先行业水平。

  从销售业绩来看,百强企业销售额10年增长了近16倍,10年净利润值增长近26倍,增速一直领先于行业水平。2003年到2012年,百强企业总资产10年间复合增长率达到39.4%,净资产10年来增长了15倍。另外,百强企业的土地储备均值达1083.7万平方米,分布结构趋于均衡。

  百强企业淘汰率78%

  同时,百强企业的榜单也在不断更新。“10年之前的百强当中,现在只有22家仍在榜单上,有78%的淘汰率。”莫天全告诉记者,不过百强企业销售额的变化,也凸显出企业的扩张性。“10年前,榜单中销售额没有超过100亿元的企业,但是2012年销售额超过100亿元的百强企业达到53个,销售额超过1000亿元的百强企业达到3个。”

  百强企业市场占有率达30%

  在2003年的时候,最大的企业市场占有率不到1%。到了去年,最大的企业市场占有率虽然不高,但也增长到了2.19%。百强企业加起来在10年之前市场占有率是13.52%,明显超过了10%。现在,百强企业加起来占整个市场占有率达到了30%。

  莫天全表示,10年前,百强企业总资产最大的企业刚刚超过100亿。现在,万科总资产超过了3788亿,有35倍的增长。莫天全说,百强企业10年前平均是27亿资产,现在是543亿,均值增长20倍。

  销售额10年增长近16倍

  2003年以来,百强企业的业绩增长速度远远超过同期的行业平均水平,领军行业发展。从销售业绩来看,百强企业销售额10年增长了近16倍,增速一直领先于行业水平。销售面积10年复合增长率达24.6%。

  百强企业规模的快速增长,主要依托于其快速的跨区域发展、土地储备及主营业务规模扩大。截至去年末,百强企业平均进入城市为15.3个,基本覆盖了主要一、二线城市及重点三线城市。

  2003年以来,百强企业的土地储备规模稳定增长。截至去年底,其均值已达1083.7万平方米。2010年调控以来,百强企业土地储备规模一直稳定在1000万平方米左右,基本能够满足其未来3年左右的开发需求。

  2013百强企业分析(大部分)

  百强企业盈利规模持续提升

  最新数据显示,房地产百强企业再度先于全国市场呈现显著的业绩上行态势。全年实现销售总额19079亿元,销售面积19010万平方米,分别同比增长16.7%和23.8%,高于全国平均水平6.7和22个百分点。百强企业在2012年资产规模持续增长,总资产均值为543.0亿元,同比增长21.6%;净资产均值为151.7亿元,同比增长27.7%,资产增长质量明显提升。

  去年,百强企业盈利规模持续提升,营业收入均值为180.2亿元,同比增长37.3%;净利润均值为25.2亿元,同比增长20.5%。百强企业总资产收益率与净资产收益率均值分别为5.8%和19.9%,较上年增加了0.4和0.3个百分点。

  百强企业重点布局一、二线城市

  去年,百强企业全年新开工面积均值为257.6万平方米,同比下降了0.7%,但仍明显高于全国的平均水平。同时,多数百强企业保持了“以销定量”的拿地策略,以适应市场的变化。去年上半年谨慎拿地,下半年加快拿地节奏,补充优质土地资源。同时,百强企业更乐于在市场辐射范围广的一、二线城市拿地,重点城市成为百强企业的选择。

  去年,百强企业资产负债率均值5年来首度回落,资金风险得到一定程度缓解。去年,百强企业的经营性现金流净额均值为6.2亿元,实现由负转正。

  2013中国房地产百强企业“综合实力TOP10”

  中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上,对企业综合实力、规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究。

  综合能力十强

  排名公司名称排名公司名称

  1万科企业股份有限公司2保利房地产(集团)股份有限公司2恒大地产集团有限公司4中国海外发展有限公司5绿地控股集团有限公司6龙湖地产有限公司7绿城房地产集团有限公司8华润置地有限公司9世茂房地产控股有限公司10北京首都开发控股(集团)有限公司

  ·解读

  TOP10企业总资产均值为百强企业均值3.9倍

  综合实力TOP10企业,去年在规模、盈利、运营效率、经营、成长性等各方面的表现均优于同行。

  2012年,TOP10企业销售额与总资产均值为百强企业均值的3.9倍,增长率分别高出百强企业10.3和4.0个百分点。总资产周转率均值高于百强企业0.02,营业收入与净利润均值分别同比增长41.1%和22.2%。在各项增长率领先的同时,综合实力TOP10企业资金运营更趋稳健,抵御市场风险能力增强。

  TOP10企业均已入驻沈阳

  记者注意到,全国排名前10的房企均已入驻沈阳发展。

  中国指数研究院指数研究总监何田告诉记者,沈阳与重庆、武汉等城市相似,新建的商品住宅项目较多,但这其中,中低端的住宅项目居多。大企业入驻,可以促进整个地产领域的提升,开发建设更多中高端产品。“目前,沈阳房地产的销售面积在全国排名靠前,同时供地充足。”何田表示,知名房企也看好沈阳的市场潜力,乐于在沈阳发展,纷纷进驻占领市场。另外,诸多房企入驻沈阳,可提供更多供购房者选择的项目,同时项目之间存在竞争,也有助于抑制房价的上涨。

  ·遗憾

  TOP10中没有沈阳企业

  在知名房企入驻沈阳的同时,记者也发现,在TOP10房企中,没有沈阳房地产企业的身影。

  对此,沈阳联祥地产营销策划有限公司董事总经理杜宏鹏表示,沈阳本土房地产企业应该更多地向大企业学习,更加注重口碑和品牌的提升。

  ·解读

  房企进入到地价与品牌并重时代

  “以前打开沈阳地图,看到哪个位置,基本上就能说出其对应的房价大概是多少。而现在,即使在同一个区域,一墙之隔,房价就有可能相差2000元/平方米。”杜宏鹏说,以往算房价,主要是看地价,而现在已经进入到地价与品牌并重的时代。同一个区域,不同开发商的项目,售价可能截然不同。

  大企业入驻沈阳,不但有助于提升沈阳房产市场的品质,还会增加市场的稳定性。“市场情况好的时候,多数房企卖得都好,但市场情况不好的时候,小开发商受到的影响相对大。这个时候,大开发商的稳定性就会凸显。”杜宏鹏说,大开发商的资金链、实力、市场操作能力方面都比较雄厚,有助于抗风险。

  ·预测

  TOP10企业仍有扩容空间

  虽说目前TOP10房企已经集中占有了比重较高的市场份额,但是在未来,它们仍有提升市场份额的空间。

  何田告诉记者,目前,全国TOP10房企较多集中在北京、上海、广州、深圳这些城市,同时加快了在沈阳等二线城市的布局。目前,TOP10房企在北京的市场占有率为20%-30%,在沈阳的市场占有率在20%左右。未来,TOP10房企仍有提升在全国市场占有率的空间,它们的集中,可提高所在区域的房产市场品质。

  城镇化让沈阳房产还有10年上升期

  未来,快速发展的城镇化进程,将带动沈阳乃至全国的房产市场发展,至少10年内,仍将是房产市场的上升期。

  会上,国务院发展研究中心企业研究所副所长马骏表示,中国的城镇化趋势不会发生改变,未来至少有2亿人要进城,中国的城镇化率将每年提高5%,所以10年内,仍是房地产的机遇期。不过,房地产的结构需要也会优化,未来将更加强调社会价值。

  根据中国指数研究院的研究,2010年,我国城镇化率达到49.95%,2011年城镇化率首次突破50%,达到51.3%。与全球主要国家相比,中国目前已超过发展中国家平均水平,但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。

  不同国家人均住宅建筑面积比较

  所以说,未来10年我国人均居住水平还有明显的上升空间。根据第六次人口普查数据,2010年我国城镇常住人口人均住房建筑面积约30.3平方米,与城市化水平较高的发达经济体相比,我国城镇人均住房面积仍有比较明显的差距。

  不考虑投资性需求,未来10年全国需新建住房接近160亿平方米,其中商品住房约120亿平方米。根据估算,2020年末我国城镇总人口约为8.4亿,按人均35平方米住房计算,住宅总存量约为295.1亿平方米。截至2010年底,我国住宅存量约为202.9亿平方米,加之现有存量住宅中约有64.8亿平方米面临折旧改造或拆迁,到2020年之前,我国需新建住房约157.0亿平方米,其中约5600万套共计33.6亿平方米为保障房。

  未来10年,我国每年新增城镇人口约1700万人,以人均30平方米住房面积计,新增住房需求将超过50亿平方米。同时根据联合国人口署的预测,预计到2020年,中国总人口将达到13.9亿人,城镇化率为61%。以现在的人均30平方米住房面积来算,由此带来未来10年的新增住房需求将超过50亿平方米。

  沈阳每年有十几万套新增住房需求

  何田坦言,城镇化会让沈阳房地产有较大的提升空间。“沈阳的人口总量较大,但是城镇化率略低。”何田告诉记者,目前沈阳的城镇化率大概在50%-60%之间,还有10%-20%的提升空间。粗略估算,沈阳每年有20万-30万人进城,每年有十几万套的新增住房需求。

  另外,沈阳作为中心城市,对于周边城市有辐射效应,会吸引周边人群到沈阳发展。而作为老工业基地,沈阳的经济能力也有提升的空间,经济提升的同时,会吸引更多企业乃至人群到沈阳落户。此外,沈阳老城区的改造,也将拉动沈阳住房的刚需,这些都足以支撑沈阳房产市场的繁荣。记者李越



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[责任编辑: 贺晓雁 ]
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